Нові правила для земельних торгів

6 липня 2021 року почав діяти Закон України від 18.05.2021 р. № 1444-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони».

Запровадження онлайн-торгів землі не є новою ініціативою. Кабінет Міністрів України вже вводив Порядок реалізації пілотного проєкту із запровадження електронних земельних торгів шляхом прийняття постанови від 21 червня 2017 року. Однак цей Порядок не відповідав главі 21 Земельного кодексу України, яка тоді передбачала тільки офлайн організацію та проведення аукціонів землі. Тож Законом №1444 була легалізована ініціатива впровадження онлайн-аукціонів. Ми розглянули положення Закону, питання щодо яких мають агропідприємства.

Яким чином проводяться аукціони землі?

Аукціони землі проводитимуться в форматі онлайн на електронній торговій системі «Прозорро.Продажі». Інформацію щодо торгів та їхніх результатів можуть отримати всі охочі на сайті - «Прозорро».

Для того, щоб взяти участь в торгах документи треба подавати в електронному вигляді з кваліфікованим електронним підписом. Організатор й оператор електронного майданчика, що підключений до електронної торговельної системи (далі — ЕТС), будуть укладати угоду для проведення аукціону землі.

Хто може стати учасником аукціону?

Згідно з Законом, учасниками земельних торгів вважаються:

• організатори аукціону землі;
• оператори електронних майданчиків;
• особи, що володіють переважним правом на придбання землі;
• особи, що сплатили всі потрібні внески, надали необхідну документацію й мають відповідність законодавчим вимогам.

Організатора земельних торгів визначають враховуючи хто володіє або розпоряджається земельною ділянкою та правами на неї. Відповідно до частини 2 статті 135 Земельного кодексу України організаторами земельних торгів можуть бути:

Якщо реалізується право власності на земельну ділянку:

• власники землі;
• органи виконавчої влади, місцевого самоврядування (враховуючи повноваження, що визначає стаття 122 Земельного кодексу України);
• державні або приватні виконавці (у разі, якщо виконуються рішення, які підлягають виконанню в примусовому порядку).

Якщо реалізується право оренди на земельну ділянку:

• особи, які згідно з законом можуть бути орендодавцями;
• державні або приватні виконавці (у разі, якщо виконуються рішення, які підлягають виконанню в примусовому порядку).

Якщо реалізується право суперфіцію або емфітевзису:

• власники земельних ділянок;
• органи виконавчої влади, місцевого самоврядування (враховуючи повноваження, що визначає стаття 122 Земельного кодексу України);
• державні або приватні виконавці (у разі, якщо виконуються рішення, які підлягають виконанню в примусовому порядку).

Оператор електронного майданчика може бути юридичною особою, яка володіє правом на використання електронного майданчика та діє за договором, що був укладений з Адміністратором електронної торгової системи (стаття 1 ЗУ від 18.01.2018 р. № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна», далі — Закон № 2269).

Згідно зі статтею 1 Закону №2269 електронний майданчик — це «апаратно-програмний комплекс, який функціонує у мережі Інтернет, підключений до центральної бази даних та забезпечує орендодавцю, потенційним орендарям, учасникам можливість користуватися сервісами ЕТС з автоматичним обміном інформацією щодо процесу проведення аукціонів в електронній формі».

Адміністратор ЕТС — ДП «Прозорро.Продажі». Це підприємство підпорядковується Міністерству економіки України.

Відповідно до частини 3 статті 135 Земельного кодексу надрокористувачем або орендарем землі є особа, що володіє переважним правом на придбання землі. Використати переважне право така особа може тільки у разі виконання вимог до учасника земельного аукціону та згоди сплатити рівну цінову пропозицію, яка є найбільшою серед пропозицій інших учасників.

Отже, якщо особа має переважне право, це не означає, що землю можна придбати за меншою ціною. Це гарантія того, що у разі готовності двох учасників сплатити однакову вартість, земельну ділянку має отримати надрокористувач або орендар.

Для того, щоб переважне право на придбання землі не порушилося, суб’єкт переважного права має бути попереджений про проведення аукціону землі оператором не пізніше як за 30 днів до проведення аукціону. У такому разі підпис на повідомленні засвідчують нотаріально.

Відмовою від переважного права придбання землі на земельних торгах буде вважатися:

• невідповідність вимогам до учасників торгів, які встановив законодавець, або невиконання цих вимог;
• відмова підписувати протокол про результати земельних торгів, укладати договір за результатом проведення аукціону;
• у разі перемоги несплата відповідної суми за придбану землю та суми, що була витрачена на підготування цієї землі до реалізації.

Стати учасникам торгів може будь-яка фізична або юридична особа, що зробила необхідні внески, згідно з законом може отримати право володіти або користуватися землею, розмістила в ЕТС потрібну документацію, зробила закриту цінову пропозицію та зробила сплату:

• реєстраційного внеску за лотом (розміром 0,1 мінімальної зарплати) на банківський рахунок оператора електронного майданчика (цей внесок не підлягає поверненню);
• гарантійного внеску розміром в 30% від початкової вартості лота (землі, права емфітевзису або суперфіцію) або 30% від початкового розміру річної плати за оренду (що не перебільшує 2500 прожиткового мінімуму для працездатних осіб) на банківський рахунок оператора електронного майданчика.

Якщо учасник здобуває перемогу в торгах, гарантійний внесок зарахується до вартості продажу лота. Якщо учасник програє, гарантійний внесок повертається.

Як проводяться земельні торги?

Земельні торги проводяться наступним чином:

1. Організатор й оператор електронного майданчика укладають відповідний договір.

2. Організатор готує лот до земельного аукціону: розробляє проєкт землеустрою, реєструє земельну ділянку в базі Державного земельного кадастру, реєструє право в Держреєстрі прав, розробляє звіт щодо експертної грошової оцінки тощо. Заходи з підготування лоту до земельних торгів фінансується організатором. Лотом вважається одна ділянка землі (чи право на неї), площа якої становить до 20 гектарів (державна або комунальна власність).

3. Організатор ухвалює рішення проводити земельний аукціон з реалізації або оренди ділянок землі державної або комунальної власності чи прав на них. Визначається перелік цих земель, їхні кадастрові номери, площі, стартові ціни, складається проєкт договору купівлі-продажу, оренди, емфітевзису тощо. Поки аукціон не завершиться, лот, що був виставлений, не можна відчужити, заставити або використовувати.

4. Організатор торгів в особистому кабінеті ЕТС публікує оголошення про проведення земельних торгів, куди додає документацію із землеустрою, експертну грошову оцінку тощо. І, якщо є таке бажання, організатор може поширити цю інформацію в електронних або друкованих засобах масової інформації. Торги мають проводити не раніше як 30 й не пізніше як 45 днів з дня публікації оголошення.

5. Особи, які мають бажання стати учасниками аукціону, через особистий кабінет мають подати заяву про участь, документи, що підтвердили б сплату вищезазначених внесків та інші необхідні документи. Заява та копії документацію засвідчуються кваліфікованим електронним підписом. У разі продажу землі, яка призначена для сільського господарства (або прав на неї), учасник має надати підтвердження, що він відповідає вимогам, які встановлює стаття 130 Земельного кодексу України.

6. Особа, яка має намір стати учасником земельного аукціону, отримує сповіщення від оператора про те, що гарантійний та реєстраційний внески зараховані. Також оператор має підтвердити статус учасника цієї особи.

7. Мінімальним кроком аукціону для учасників є 1% від початкової вартості лоту. Торги відбуваються, якщо було зареєстровано не менше як два учасники.

8. Земельні торги завершуються формуванням протоколу щодо їхніх результатів та формування проєкту договору за результатом торгів (окрім договору купівлі-продажу ділянки землі).

9. Переможець підписує протокол про результат земельного аукціону та договір за результатом його проведення упродовж трьох робочих днів з наступного дня після початку формування договору ЕТС.

Організатором земельного аукціону підписується протокол про результат аукціону упродовж шести робочих днів з наступного дня після початку формування протоколу ЕТС.

Протокол про результат торгів або договір за результатом їх проведення, що укладалися з кваліфікованим електронним підписом організатором та переможцем, можна підписати й в паперовому вигляді, якщо від переможця надійде така вимога.

10. Договір за результатом проведення земельних торгів організатор і переможець укладають упродовж 20 робочих днів з наступного дня після початку формування протоколу про результат земельних торгів.

11. Організатор оприлюднює в ЕТС підписаний протокол про результат земельних торгів, договір купівлі-продажу землі або прав на неї, інформацію про те, що переможець сплатив відповідну суму за придбаний лот та суму, що була витрачена на підготування лоту до реалізації.

Більш детально про механізм за яким проводяться аукціони з продажу чи оренди землі читайте в нашому матеріалі «Механізм проведення аукціону за класичною (англійською) моделлю».

Ми рекомендуємо:

Забезпечте собі стабільний Інтернет та зареєструйтеся на електронному майданчику «Прозорро.Продажі».

Контролюйте відомості щодо актуального стану банку землі в Держреєстрі прав й на електронному майданчику «Прозорро.Продажі», адже є можливість, що власник або орендодавець може опублікувати повідомлення про намір реалізувати право власності на землю. Або ж на електронному майданчику можуть опублікувати оголошення про реалізацію права власності на землю на аукціоні землі.

Для того, щоб розширити земельний банк, або придбати право оренди (емфітевзису) сільськогосподарської земельної ділянки державної або комунальної форми власності, ми радимо постійно відстежувати інформацію про лоти, які виставлятимуться на «Прозорро.Продажі» та ставати учасником таких торгів.

Відстежуйте актуальні лоти або підписуйтесь на отримання актуальних лотів на платформі EZAKUPIVLI. На даній платформі розміщуються всі аукціони системи ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ та СЕТАМ. Завдяки зручним фільтрам пошук необхідного майна буде швидким та легким. Фахівці компанії нададуть відповіді на всі ваші питання та допоможуть прийняти участь в аукціоні.